保证金7.4亿元，15家企业参加抽签。5月19日的成都土拍现场，倒数第二个出场的远达抽到了幸运球，锁定了百亿保证金的大源141亩地块的归属悬念终于揭晓。
(资料图片)
仅凭这一块地42.5亿元的总价，在中国指数研究院发布1-5月全国房企拿地排名榜单上，远达就进入了第25位。
加上这块大源141亩地块，远达在成都已拿地四块，耗资近百亿，而且全部在城南的核心板块，这家来自自贡的民企，大手笔向成都市场进发。
远达成都四大项目布局一览
20700元/㎡的楼面地价和36000元/㎡的清水房限价指标，都让大源141亩地块堪称“天花板”级别的存在。
一些业内人士在称赞远达是土地市场新晋的“民企之光”的同时，也认为远达在大源约141亩地块的表现，或是其真正接受成都市场考验的时刻。
这一项目不止关系远达的企业前程，还将很大程度影响大源西这个板块未来的前景。
产品如何匹配3.6万的限价标准、商业如何打造、已落地项目如何交付都将是远达必须给出答案的三道大题。
产品关
如何打造匹配限价3万6的高能级住宅
和区域去年之前出让的地块相比，大源141亩地块比远达·天荟云庭此前28500元/m²的清水均价高出7500元/m²，与城投54亩和交投51亩相比，清水房限价也要高出6100元/m²。
而环顾周边，在大源核心区断货多时后，大源西被业内看作将成为整个高新南今年总价600万+市场的供应主力区域，这甚至可能成为金融城、攀成钢之后成都又一个新的高端板块。
交投与中铁建联合开发的23亩项目，预计6月入市，产品规划为建面约180-220 m²的大平层，清水限价34500元/m²；
城投置地54亩项目，预计8月入市，产品规划为177-245m²的大平层，清水限价29900元/m²；
交投51亩项目，暂未透露具体入市时间，规划建设约142-208 m²的大平层，清水限价29900元/m²。
大源西“新F4”区位示意图
“按照我们公司的利润要求，产品定位在建面约140-200m²的大平层，带装修卖到38000元/m²的均价，才算得过来账。”一位未能中签房企的负责人评价称，其实远达面临的问题是一样的，那就是需要在这块地上做出升级的产品，使之匹配项目3.6万元/㎡的清水限价。
在进入成都的首个项目，远达天荟云庭已经展示了远达的部分产品力。虽然套数很少，但其却规划了一定数量建面达到1200㎡以上的双拼产品，并因设计了9个卫生间一时成为业内谈资。
在这个141亩地块上如何做产品，目前有很多思路和方向等待远达解题，这也将是本项目最大的悬念。
商业关
约2.1万㎡商业如何解题？
F先生所在的房企，也曾跟进过大源西约141亩地块，使其最终放弃的原因之一是该地块对于商业的较高要求。
根据地块出让方案，141亩的土地由三宗小地块组成，其中在地块1中明确了，计入容积率的建筑面积不大于84246.975㎡，且兼容不小于25%的商业——如果按整个地块地面开发量来算约占15%，约2.1万㎡。
图据：成都公共资源交易中心
在F先生所在的企业看来，在大源西容积率普遍降至2.5以下后，人口密度的降低对于做自持型的社区商业存在一定考验。因此，对于这部分商业产品的排布，这家公司在拿地方案的计划要么是小户型的公寓，要么是大户型的“类住宅”。
但他表示，两种解题思路都存在问题，“一是商业部分影响着地块本身的经济指标，以及住宅部分的品质；二是如果做小公寓，区域内的目标客群基数也有限，且价格只能定位到15000元/m²左右。倘若做建面约160-180 m²的‘类住宅’，我们测算的价格最多只能卖到住宅的一半，即不超过18000元/m²，且报规还不一定能通过。”
F先生透露了一个细节，在相关部门对于骑龙创新园区的统一规划中，将通过“筑街景、筑院景、筑园景”的方式，实现山水、街道自然相融。“这个城市规划给企业提出了更高的要求，我们听说区域内另一宗地块的商业规划，耗时半年多都没有通过。”
骑龙创新园区效果示意图
去年远达拿下的119亩麓湖云邸项目中，商业占比约30%，共约6万m²。远达对这块地的商业思路或许可以作为远达如何做商业的一个观察角度。
在麓湖云邸的整体规划中，目前售楼部楼上部分将作为远达成都总部之外，还规划了公寓、裙楼和社区商业，但根据目前的信息，这些商业远达不会自持都将全部卖掉。
远达·麓湖云邸平面布局图
除此之外，截至目前麓湖云邸尚未公布商业部分的规划细节，因此现在判断其商业运营能力还为时尚早。在其最新的大源约141亩项目中，是否将继续这一打法，我们还不得而知。
交付关
交付水准如何达到业主预期？
有多位业内人士提出，在大源西141亩的销售端口，远达需要过的另一个关是品牌影响力关。此前，远达在成都获取的三块土地都是限价地，因为限价使其有一定的价差，几乎用不到品牌影响力。
但大源西项目的项目价格达到3.6万元/㎡以上，在成都新房市场价格的第一梯队，同板块的二手房价差消失后，则需要更大的专业品牌影响力才能驱动客户买单。
远达141亩地块现状，工地为城投项目
目前远达已经通过在成都土地端口的大手笔投入，以及其在非地产领域的成就获得了知名度，但在品牌的好感度和美誉度上，最终的衡量标准是远达的交付品质。
目前远达已经通过在成都楼市的大手笔投入，以及其在非地产领域的成就获得了知名度，但在品牌的好感度和美誉度上，最终的衡量标准是远达的交付品质。
一位接近远达的人士透露，在远达创始人张远平的办公室，或是跟远达的品牌墙上，都摆放着他的座右铭——“先做人，再做事”。
在这位熟悉远达的业内人士看来，远达在地产业务上与其他房企最大的不同在于，不走高周转，基本所有的投资都是自有资金，这让远达的资金链相对良性。因此在2021年和2022年，当很多企业都对拿地持保守态度时，远达在成都豪掷56亿，成为土地市场的黑马和逆行者。
据知情人士透露，远达此前在成都所拿的三个项目远达·天荟云庭、远达·天屿城和远达·麓湖云邸住宅部分都已进入销售后期，最多3个月左右住宅部分就将全部售完。
值得注意的是，由于所处板块的限价都比较高，这三个项目的售价都接近3万元/㎡的关卡，在这个价位买房人对于交付品质自有更高要求。
因此，在前期的三个项目都接近售罄之后，留给远达的最大考验在于，如何在启动大源141亩地块之时，将在成都首批推出的三个项目交付兑现。
位于新川的远达·天屿城效果意境图
观点：做大源西的长板还是短板？
5月19日出场的大源141亩地块以及此前远达·天荟云庭都位于天府五街以南，剑南大道以西，地处高新区规划打造的骑龙创新园内，成都业内将其称为“大源西”板块。
大源西也具备整体打造的优势、除了已经呈现的项目外，周边还有约10块地待出让，未来预计呈现的项目将超过10个，且根据现在的清水限价，肯定都在3万元/㎡以上，部分项目甚至存在”破4“的可能。
已经已经有人将其与金融城、攀成钢等成名的高端住区相比，是很多城南买房人关注的下一个高端板块。
从已经呈现的天荟云庭、麓湖云邸等项目来看，远达有其独特的产品打造思路。而在大源西拥有总体量超过200亩的土地储备，让其成为目前大源西这出大戏当前最受期待的主角。
大源西141亩地块现状，远处正施工项目为天荟云庭
如果去年，市场视其为搅局的黑马的话，那么现在对于远达的期望值肯定会提升到一个新的高度。虽然未来肯定还会有新的企业入局，但到目前为止，大源西这个高端板块的的前景如何，几乎大半系于远达之手。
当前市场已有传言称，已有房企联系远达有意与其联合开发这一项目。远达是继续独立操盘，还是找到新的合作者，远达141亩地块最终将成为大源西的长板还是短板，我们将继续关注。
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主编：余鸽
副主编：赵述锦
编辑：廖兴
图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国
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